Почему квартира не продается?

5. Вы собрали не все документы

Продажа квартиры — не самый простой процесс, и вам предстоит много бумажной работы. Нужно будет подготовить:

• удостоверение личности собственника или собственников;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или выписку из ЕГРН (если право собственности возникло после июня 2016‑го);
• документы‑основания, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН (правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности — договор купли‑продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и так далее);
• выписку из домовой книги;
• единый жилищный документ или выписку из финансового лицевого счета;
• технический паспорт;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансера;
• справку из Бюро технической инвентаризации;
• справки об отсутствии задолженностей по электроэнергии, коммунальным услугам и капитальному ремонту.

Если жильё приобреталось в браке, вам понадобится получить нотариально заверенное разрешение супруга или супруги на продажу. Также условия распоряжения совместной собственностью могут быть прописаны в брачном договоре, тогда для оформления сделки понадобится и этот документ. А если есть дети, квартиру не получится продать без разрешения органов опеки.

В какое время года лучше продавать квартиру?

Каким бы ни был странным этот факт, но продажа квартирных помещений в зимние месяцы увеличивается в несколько раз. В это время потенциальных покупателей интересует возможность приобретения жилья эконом–класса.

В весенние месяцы повышается заинтересованность в домах без проведенных отделочных работ. Это связано с тем, что люди при такой покупке планируют проведение ремонтных работ в летние месяцы.

Лето хоть и считается мертвой зоной для покупок, считается хорошим вариантом для тех, кто не привык связывать себя ограничениями по срокам.

Осень провоцирует новую волну спроса, эксперты считают это время самым благоприятным для продажи объектов жилого имущества. Пиком продаж считается октябрь или ноябрь.

Теперь вы знаете, в какое время года лучше продавать квартиру. А на последок узнайте советы по продаже квартиры для продавца.

Ошибка № 2. Отпугивающее объявление

Рекламные тексты со словами «самая лучшая квартира», «уникальное предложение» и пр. отпугивают покупателей. «Текст должен подчеркивать бесспорные плюсы квартиры: свежий ремонт, удачный вид из окон, чистый подъезд, наличие консьержа и т.п. Зацепить покупателя можно, подчеркнув интересную планировку, которая позволит воплотить дизайнерские идеи. Например, сделать гостиную из большой прихожей, гардеробную вместо чулана, в двухуровневых квартирах можно обустроить внутренний балкончик или зону для библиотеки над первым ярусом», — советует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

При этом эксперты уверены: иногда стоит прописывать и недостатки, но те, которые легко устранить. «Например, небольшая перепланировка, даже неузаконенная, или старый ремонт должны быть указаны в тексте объявления, — считает М. Литинецкая. — Параллельно можно нейтрализовать впечатление от минусов своего жилья, подчеркнув, что и цена от этого снижена. А описание в тексте обязательно проиллюстрируйте выигрышными фото».

По мнению Марии, их должно быть не менее 10-ти для маленькой квартиры и 12-20-ти — для большой. Причем, фотографии должны быть сделаны исключительно в светлое время дня.

«Если вы продаете 3-комнатную квартиру, то лучше прописать наличие и удаленность школ, детских садов, супермаркетов и пр. — все для комфортного проживания семьи. Если же 1-комнатную — доступность общественного транспорта, наличие фитнес-центров и пр., — добавляет Светлана Жукова. — Планировку лучше прикладывать сразу. Так как сегодня у нас 73% сделок идут за счет кредитных средств, то одобряют или не одобряют покупку квартиру банки. А они пропускают далеко не все виды перепланировок. Если убрана стена и перенесена батарея, нужно обязательно сказать».

Кстати, в большинстве случаев, по заверениям экспертов, продавцы готовы продавать квартиру ипотечникам. Если же в объявление строго сказано: «Ипотеку не рассматриваем», значит, в квартире неузаконенная планировка или будет прописана неполная стоимость в договоре. «Поэтому то, что вы готовы продавать квартиру для ипотеки, будет только плюсом — так реальный покупатель появится быстрее», — констатирует Светлана.

Влияние цены на продажу квартиры

Главной причиной задержки реализации жилья является неправильно установленная стоимость. Хозяева квартиры зачастую устанавливает неоправданно высокую цену не из корыстных побуждений, а из-за неумения верно оценить свои квадратные метры.

К примеру, жильцы ранее произвели дорогостоящий ремонт и считают, что это является основанием для изрядного увеличения стоимости квартиры, тогда как для покупателя данный фактор не является важным. Но хозяева квартиры не могут забыть сколько было вложено средств в отделку либо декор и не хотят снижать цену.

Элитные квартиры с эксклюзивным ремонтом также сложно реализуются. Полностью выложенные дорогостоящей плиткой стены, фонтан в одной из комнат, фреска, установленная в стену в виде портрета хозяина — это часть причин медленной реализации жилья. Данная недвижимость порой продается по 6,7 лет. Квартиры с подобным элитным ремонтом в своей стоимости оказываются выше нескольких млн. рублей. Приобрести подобную недвижимость могут позволить себе единицы.

Часто встречаются случаи, когда продавцы квартир в пятиэтажках «под снос» завышают цену на подобное жилье, причем готовые списки с указанием домов под снос отсутствуют и перспективы расселения пока не ясны. Еще одним поводом невозможности реализовать недвижимость является отсутствие желания снизить цену, в случае если окна оказываются на стороне дороги, отсутствует лифт, а квартира находится на одном из высоких этажей, необходимы значительные вложения в ремонт.

Намного сложнее реализовать недвижимость, купленную за валюту. В особенности ту, в которой сумма залога больше цены квартиры, либо же если банк препятствует ее продаже.

Советы по продаже квартиры

Процесс грамотного подхода к совершению сделки всегда будет считаться залогом успешного завершения затеянного мероприятия. Для той категории граждан, сталкивающейся впервые с данной процедурой, задача может показаться непосильной.

Есть несколько советов, способных помочь в ситуации, когда жилое помещение слишком долго продается:

При планировании приобрести жилье стоит обратиться за помощью к агентам по недвижимости или юристам. Любые вопросы вы можете задать нашему дежерному юристу в форму онлайн консультанта — это поможет сэкономить материальные средства, время и нервы. Если единственной целью будет стоять продажа, то можно и не прибегать к обращению в агентства.
Стоит давать правильную оценку стоимости продаваемых квадратных метров. Для этого необходимо сделать мониторинг различных источников средств массовой информации.
Не стоит забывать и о «чистоте» документов. Не каждый клиент будет ждать, пока владелец подготовит все бумаги, требующиеся для продажи квартиры. (см

Необходимые документы для продажи недвижимости)
Важно продумать процедуру купли–продажи и передачи материальных средств потенциальному покупателю. (см

Аренда банковской ячейки при продаже квартиры) В этой ситуации главное не натолкнуться на мошенников, стремящихся заработать на этой ситуации деньги.

Поверья о недвижимости в многоэтажке

Приметы на продажу квартиры говорят, что тот, кто три раза пройдет вокруг свой дом, вскоре отыщет клиента. Но, есть определенные правила, которые следует соблюдать при выполнении ритуала. Чтобы ускорить продажу жилища необходимо обойти каждый уголок, против часовой стрелки, трижды. В углах следует останавливаться и кланяться. В конце ритуала нужно обратиться с просьбой к домовому, чтоб он помог поскорее реализовать недвижимость и не обижал новых жильцов.

Приметы для продажи квартиры привязаны к лунному календарю. Лучше осуществлять продажу на убывающую луну. Народные приметы о том, как продать квартиру быстро говорят, что когда придут потенциальные покупатели, нужно постараться проявить радушие и усадить их ненадолго за стол. Такие старания будут одобрены силами свыше, и у вас получится быстро сбыть жилье.

Народные приметы о том, как продать квартиру или дом говорят, что чем зануднее и придирчивее попался покупатель, тем успешнее закончится сделка. Перед приходом такого гостя нужно настроить себя на позитив и задуматься о том, что человек покупая квартиру, также испытывает стресс и боится обмана, поэтому так себя ведет. На всякий случай можете выпить таблеточку валидола, чтоб успокоить нервишки.

Главное правило торговли: « на каждый товар есть свой покупатель». Получается, что каждый дом, вещь, украшение, машина ждет именно своего человека. Если вы испытываете сложности со сбытом квартиры, не расстраивайтесь и не спешите сбавлять цену. Люди, которые давно и успешно занимаются бизнесом, говорят, что пока дом не увидит 30 клиентов, можно не волноваться. Один из тридцати обязательно соблазнится вашим предложением.

Прослушать новость

Чтобы определиться с ценой, стоит пригласить профессионала – риелтора. В принципе, это может сделать и оценщик, но он окажет только услугу оценки, а это 1% работы из 100%. Стоимость такой услуги – порядка 5-6 тыс. руб. При этом указанные им ценовые показатели будут хороши «здесь и сейчас». Они даются без учета истории развития рынка и редко отражают реальную цену, за которую эту квартиру действительно готовы будут купить.

Услуга риелтора по оценке квартиры будет бесплатной. Клиенту предоставят ценовой диапазон, что позволит ему получить четкое представление о стоимости своего жилья. Специалисту по недвижимости помогает обобщенный профессиональный анализ рынка и четкое понимание происходящих на нем изменений. Он ориентируется не только на ценовые показатели аналогичных объектов, указанных в объявлениях о продаже жилья, в его арсенале – еще и собственная статистика реальных сделок. В итоге разница в цене от оценщика и риелтора достигает порядка 5%.

Почему не продается квартира: что делать?

Если вы владеете квартирой, состоящей из двух и более комнат и не понимаете, почему у вас не получается продать жилье по выгодной цене, то и для вас есть запасной вариант Будем исходить из логики, описанной выше (ситуация и перспективы с недвижимостью).

Если ваша, к примеру, двухкомнатная квартира, плохо сдается даже за 10.000 рублей, нет людей с деньгами, готовых ежемесячно отдать 15 тысяч рублей, значит, годовой доход от аренды вашего жилья приближается к сдаче 1-комнатной квартиры. Это вам не выгодно, ведь вы владеете большим метражом. Соответственно, вам нужно продать квартиру по адекватной цене за 1 квадратный метр. Как в таком случае поступают грамотные люди?

Они продают не целую квартиру, а комнаты в ней, как коммунальную квартиру. Так получается даже выгоднее. Смотрите, если однокомнатная квартира может продаться за 1.200.000 рублей, исходя из ежемесячной аренды в 10.000 рублей, то каждая комната по отдельности может спокойно сдаваться по 6000 в месяц. Соответственно, ваша двухкомнатная квартира может уйти, из соответствующих расчетов, за 1.480.000 рублей.

Если вы владеете 3-4-5-комнатной квартирой, то, исходя из спроса на аренду, вам также выгоднее всего продать жилье покомнатно.

Почему не продается квартира

В прошедшем году не было никаких ощутимых изменений, в соотношении с предыдущими годами. Если квартира не продается в этом году, то следует учесть вышеописанный принцип расчета стоимости вашего объекта. Возможно, у вас цена завышена и те, кто продают дешевле – перехватывают возможных покупателей (читайте, прогноз цен на недвижимость).

Что влияет на стоимость квартиры при продаже

• Расположение
• Площадь
• Наличие работы в конкретном городе (населенном пункте)
• Уровень заработных плат
• Средняя цена на аренду
• Этаж
• Близость к социально важным объектам (магазин, школа, остановка, больница)
• Перечень коммуникаций и коммунальных удобств (вода, свет, газ, отопление, туалет)
• Услуги общественного транспорта
• Ремонт

Чем лучше условия проживания в самой квартире и в месте, где она находится, тем цена выше. Но! Следует помнить! Что квартиры с дорогостоящим ремонтом продать гораздо сложнее. Ведь, если квартира по основным параметрам по вашему городу стоит 1 миллион, а ремонта в неё еще на 1 миллион, то за цену в 2 раза превышающую среднюю цену по местности продать будет сложно. Поэтому, при продаже такой квартиры, лучше дорогостоящие предметы интерьера (мебель, сантехнику), продать отдельно, и заменить их на дешевые аналоги.

Особенности квартиры

Прожив в квартире много счастливых дней или получив ее в наследство от любимой тети, собственники часто романтизируют принадлежащую им недвижимость. Им кажется, что они обладатели настоящей жемчужины на рынке жилья, за которую покупатели еще должны побороться. Разумеется, вполне логичным они считают назначение самой высокой цены — за такое-то сокровище! Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что квартира обладает рядом особенностей, которые резко понижают ее конкурентоспособность.

Руководитель отдела продаж АН «Адрес» Светлана Тихомирова отмечает, что в среднем жилые объекты эспонируются в течение двух месяцев, некоторые же квартиры находят покупателей за пару недель или даже несколько дней. По словам эксперта, в большинстве случаев квартира не продается слишком долго из-за завышенной стоимости: собственники не обладают достаточными знаниями о ситуации на рынке и соотношении спроса/предложения, поэтому и не могут назначить справедливую в конкретном случае цену.

Светлана Тихомирова
руководитель отдела продаж АН «Адрес»

В каждом крупном агентстве существуют службы аналитики, которые ежемесячно сдают в Нижегородскую гильдию сертифицированных риэлторов статистику по проданным квартирам. Люди, которые проводят мониторинг рынка, понимают: та цена, за которую собственник хочет продать жилье, и та, за которую ее в конечном итоге возьмет покупатель, — это разные вещи. Анализ проведенных сделок помогает специалистам понять объективную ситуацию на рынке и аргументировано объяснить клиенту реальную рыночную стоимость для успешной продажи объекта

Эксперт добавляет, что далеко не все люди стремятся найти покупателя в минимально возможные сроки. Некоторые со сделкой не торопятся и готовы буквально ждать годами, пока найдется желающий приобрести их недвижимое имущество по указанной ими цене

Но чаще всего собственники, выставившие жилье на продажу без обращения к риелтору, устанавливают завышенную стоимость, поскольку не принимают во внимание существенные нюансы, а именно:

— Последний этаж. Если мы говорим об этаже под крышей, то здесь люди опасаются протечек в сезон дождей или в период таяния снега. На первом этаже многим не нравится шум и часто холод, который идет с улицы.

— Неудачное расположение дома. Удаленность от остановок общественного транспорта и отсутствие социальной инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник и магазинов) может стать проблемой для покупателей с детьми, пожилых людей и тех, у кого нет автомобиля.

— Старый дом. Программа капитального ремонта, реализуемая в России, позволила изменить отношение к «народной стройке» и хрущевкам. Сегодня покупатели интересуются, сделан ли в доме капремонт и какие работы были проведены. Если ремонтировать дом в ближайшие годы не планируется, а его состояние оставляет желать лучшего, то это обстоятельство может стать для покупателя естественно весомым поводом для торга.

Риелтор при оценке квартиры учитывает эти факторы, а также другие обстоятельства, влияющие на стоимость объекта:

— Неудачная планировка.
— Шумная улица, на которую выходят окна.
— Вместо живописного вида из окон — стена соседней многоэтажки, промышленное предприятие или кладбище.
— В микрорайоне имеется неприятный запах, например, из-за расположенного по соседству завода.
— В доме нет лифта, а жилье располагается выше третьего этажа.
— Активное строительство, которое ведется или будет вестись рядом с домом в ближайшие годы.

Специалист агентства недвижимости, обладающий актуальными данными о ситуации на рынке, поможет собственнику не только назначить справедливую цену за квартиру, но и составить продающее объявление: практически каждый недостаток объекта профессионал может обратить в особенность, привлекательную для определенного покупателя.

Шаг 5. Сделайте качественные фотографии и яркое описание

Закажите профессиональную фотосъемку квартиры или качественно сфотографируйте сами. Фотографии должны содержать: вид дома снаружи, фото входной группы, фотографии всех комнат и кухни без лишних вещей. Выберите самую привлекательную и яркую фотографию в качестве заглавной — именно ее увидит покупатель, просматривая десятки вариантов в поиске.

Заполните все поля формы объявления, чтобы квартира попала в результате выборки по узким запросам

Очень важно выделить ключевые плюсы квартиры и ближайшей инфраструктуры

Одно яркое предложение может зацепить внимание покупателя и выделить квартиру среди других. Например, можно указать, что все расходы по оформлению сделки оплачивает продавец

Актуальной и действенной будет фраза «дом не включен в программу реновации».

Долго не продается квартира. Что делать?

Решая самостоятельно заниматься реализацией жилплощади, продавцы сталкиваются с необходимостью грамотной организации процесса и учёта нюансов сделки.

По мнению агентов, успешно работающих на рынке недвижимости, наибольшим спросом пользуются квартиры:

• стандартного метража;
• с раздельными входами, высокими потолками, просторной кухней и санузлом, с балконом (лоджией);
• расположенные на средних этажах;
• в районах с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью;
• вторичного рынка недвижимости (отсутствие риска приобрести “долгострой”).

Бывает так, что жилье полностью соответствует перечисленным критериям, но квадратные метры не продаются в течение длительного времени. В этом случае проблема заключается в собственнике, точнее, его неумении представить квартиру в привлекательном для покупателей свете, заинтересовать и удержать клиента, грамотно вести переговоры, чтобы их окончание привело к заключению договора купли – продажи. О типичных ошибках, не уделяя должного внимания которым продать даже хорошую недвижимость становится проблематично, пойдет речь в статье.

Ошибки юридического характера

Любая недвижимость, помимо технических характеристик, обладает юридической стороной вопроса. Неясности в документах, путаница в правах бывших и нынешних собственников, «темное прошлое» квартиры может повлиять на решение о ее покупке более негативно, чем проблемы с перепланировками. Чтобы справиться с непростой историей жилища, в интересах продавца максимально обеспечить «доказательную базу», продемонстрировав, что все проблемы с документами решены, и юридически на сегодняшний день все чисто. И по первому требованию быть готовыми это доказать. Потому что, если квартира понравится, но потом выявятся серьезные дефекты юридического характера, ее уже не купят из принципа: тот, кого ввели в заблуждение, больше не станет доверять продавцам в таком серьезном вопросе, как покупка недвижимости. Некрасивые моменты весьма разнообразны. Это может быть, например, совершенное в этих стенах преступление (покупатели могут узнать о нем от соседей). Или, что весьма нередко, судебные тяжбы предыдущих хозяев. Допустим, муж одной из бывших собственниц, которая продала квартиру без согласия супруга, отсудил долю уже после того, как квартира была продана. Нынешний владелец выкупил долю и урегулировал ситуацию, но у следующих покупателей могут возникнуть сомнения: возможно, были и другие проблемы в процессе смены собственников? В таких случаях нужно не пытаться скрыть этот факт, а пояснить, предоставив подтверждающие документы, что сейчас данные вопросы решены.

Шаг 2. Выставьте реальную цену

Несмотря на то, что в кризис гораздо лучше продаются квартиры с ремонтом, не пытайтесь перенести всю стоимость ваших отделочных материалов и мебели на потенциальных покупателей. Выставлять квартиру дороже и подождать пару-тройку месяцев — не лучшая стратегия. Передержав объект на рынке и упустив первых и наиболее ценных покупателей (которые хорошо знают рынок и тщательно выбирают квартиру), продавец будет вынужден продать дешевле, чем он мог бы это сделать сразу.

Даже для самых проблемных лотов (со сложными документами, в неудовлетворительном состоянии) всегда можно сформировать один бесспорный плюс – привлекательную цену. На рынке всегда есть покупатели, которым в силу жизненных обстоятельств нужно оперативно решить свою жилищную проблему.

Особенности квартиры

Прожив в квартире много счастливых дней или получив ее в наследство от любимой тети, собственники часто романтизируют принадлежащую им недвижимость. Им кажется, что они обладатели настоящей жемчужины на рынке жилья, за которую покупатели еще должны побороться. Разумеется, вполне логичным они считают назначение самой высокой цены — за такое-то сокровище! Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что квартира обладает рядом особенностей, которые резко понижают ее конкурентоспособность.

Руководитель отдела продаж АН «Адрес» Светлана Тихомирова отмечает, что в среднем жилые объекты эспонируются в течение двух месяцев, некоторые же квартиры находят покупателей за пару недель или даже несколько дней. По словам эксперта, в большинстве случаев квартира не продается слишком долго из-за завышенной стоимости: собственники не обладают достаточными знаниями о ситуации на рынке и соотношении спроса/предложения, поэтому и не могут назначить справедливую в конкретном случае цену.

Светлана Тихомирова
руководитель отдела продаж АН «Адрес»

Эксперт добавляет, что далеко не все люди стремятся найти покупателя в минимально возможные сроки. Некоторые со сделкой не торопятся и готовы буквально ждать годами, пока найдется желающий приобрести их недвижимое имущество по указанной ими цене

Но чаще всего собственники, выставившие жилье на продажу без обращения к риелтору, устанавливают завышенную стоимость, поскольку не принимают во внимание существенные нюансы, а именно:

• Последний этаж. Если мы говорим об этаже под крышей, то здесь люди опасаются протечек в сезон дождей или в период таяния снега. На первом этаже многим не нравится шум и часто холод, который идет с улицы.
• Неудачное расположение дома. Удаленность от остановок общественного транспорта и отсутствие социальной инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник и магазинов) может стать проблемой для покупателей с детьми, пожилых людей и тех, у кого нет автомобиля.
• Старый дом. Программа капитального ремонта, реализуемая в России, позволила изменить отношение к «народной стройке» и хрущевкам. Сегодня покупатели интересуются, сделан ли в доме капремонт и какие работы были проведены. Если ремонтировать дом в ближайшие годы не планируется, а его состояние оставляет желать лучшего, то это обстоятельство может стать для покупателя естественно весомым поводом для торга.

Фото: АНАдрес

Риелтор при оценке квартиры учитывает эти факторы, а также другие обстоятельства, влияющие на стоимость объекта:

• Неудачная планировка.
• Шумная улица, на которую выходят окна.
• Вместо живописного вида из окон — стена соседней многоэтажки, промышленное предприятие или кладбище.
• В микрорайоне имеется неприятный запах, например, из-за расположенного по соседству завода.
• В доме нет лифта, а жилье располагается выше третьего этажа.
• Активное строительство, которое ведется или будет вестись рядом с домом в ближайшие годы.

Специалист агентства недвижимости, обладающий актуальными данными о ситуации на рынке, поможет собственнику не только назначить справедливую цену за квартиру, но и составить продающее объявление: практически каждый недостаток объекта профессионал может обратить в особенность, привлекательную для определенного покупателя.

Фото: АНАдрес

Вредный совет №2 — Рассказывайте страшилки!

Будьте честны с покупателем до конца! Не ограничивайтесь формальными ответами на его стандартные вопросы про метраж, соседей или напор воды в ванной. Выкладывайте все карты на стол: подойдёт история про соседа-шизофреника, который пытался выброситься из окна пятого этажа, или байка про то, что на месте соседнего сквера раньше было кладбище. Расскажите о пугающих звуках из мусоропровода, опишите, как ваша собака иногда странно лает в пустоту. Идеально, если в подъезде ходят слухи, что соседка со второго этажа ведьма! Новый владелец квартиры должен знать все подробности!

Репутация квартиры важна для покупателей! Даже трезвомыслящие люди, далёкие от суеверий, трижды подумают, прежде чем купить квартиру с дурной славой. Тем более, если в том же районе есть ещё пять таких, но без всякой чертовщины.

«На ликвидность объекта влияют конъюнктура рынка (спрос превалирует над предложением или наоборот), его расположение, а также то, насколько затоварен данный сегмент рынка в определенном районе», — напоминает Филипп Третьяков. «Например, если продается однокомнатная квартира в микрорайоне с многоэтажными домами, то, скорее всего, это не единственное предложение, возможно, таких предложений даже несколько десятков, возможно, они превышают объем спроса в конкретном районе в разы. И тогда даже, казалось бы, такой ходовой товар, как «однушка» будет продаваться долго, ведь покупатели всегда будут видеть перед собой широкий ассортимент предложения похожих объектов».

Кроме того, не стоит недооценивать значение страхов и суеверий. Социологи утверждают, что больше половины россиян принимают решения, основываясь на приметах, предчувствиях и интуиции. Профессиональные риэлторы приводят массу примеров, когда клиенты проверяют квартиры на предмет наличия злых духов или оценивают расположение окон по фэн-шуй. Так что лучше приберегите истории о полтергейсте для другого случая. Особенно, если соседка и правда ведьма.

Что еще отпугивает покупателей?

Бывает и так, что квартира не имеет вышеперечисленных минусов и предлагается покупателям по адекватной цене, но все равно очень долго не продается. Как пояснила руководитель отдела продаж АН «Адрес» Светлана Тихомирова, проблема может заключаться в обременениях. Потенциальных покупателей могут отпугивать следующие обстоятельства:

— Жилье приобреталось с использованием материнского капитала, а значит, несовершеннолетним должны быть выделены доли. Если в числе собственников квартиры указаны дети, сделку не получится провести без разрешения органов опеки и подтверждающих документов на выделение доли детей в новом жилье. Эти юридические сложности, кстати, легко решаемые при помощи агентства недвижимости, часто заставляют потенциальных покупателей обратить свой взор на более «простые» варианты.

— Речь идет об ипотечном жилье, которое находится в залоге у кредитной организации. Для продажи такого объекта потребуется участие банка, выдававшего займ, что также может негативно сказаться на сроках продажи квартиры.

— Унаследованная квартира — еще один фактор, способный отпугнуть покупателей. Люди опасаются того, что продавец умышленно не говорит или попросту не знает о других наследниках. Если претенденты на недвижимость объявятся уже после заключения сделки, она может быть признана недействительной.

— Продавец сам приобрел эту жилплощадь менее года назад. Желание так быстро расстаться с недвижимостью наводит покупателей на мысли о мошеннических схемах. Здесь следует отметить тот факт, что профессиональная деятельность АН «Адрес», как и всех агентств, входящих в Нижегородскую гильдию сертифицированных риэлторов, застрахована на внушительные суммы.

— В квартире была сделана перепланировка. Объединение гостиной и лоджии либо разделение ванной комнаты и санузла может оставаться тайным до первой проверки: при продаже в ипотеку специалисты оценочной компании зафиксируют неузаконеную перепланировку. По этой причине продавцу стоит заранее узаконить перепланировку (если такие изменения в принципе можно согласовать). По словам Светланы Тихомировой, при расхождении данных в техпаспорте и в реальности банк может отказать в кредитовании.
Даже если сделку планируется провести за наличный расчет, неузаконенная перепланировка все равно говорит не в пользу квартиры, ведь неизвестно, кто ее делал и насколько она безопасна.

Светлана Тихомирова
руководитель отдела продаж АН «Адрес»

Все вышеперечисленные нюансы удерживают покупателя от приобретения действительно понравившейся ему квартиры. Осуществить сделку, максимально обезопасив себя, можно, обратившись в агентство недвижимости: специалисты соберут все необходимые документы, проверят информацию о жилплощади, в частности об имеющихся наследниках, и обеспечат юридическую чистоту и безопасность купли-продажи.

Стоит ли продавать квартиру

На эту ситуацию нужно смотреть с двух сторон. На сегодняшний день на рынке недвижимости количество продаваемых объектов превышает количество покупателей. Как планировать действия с продажей?

Почему стоит продавать квартиру

Если вам нужны деньги, если квартира не является для вас объектом первой необходимости, то есть она у вас вторая или третья, досталась по наследству, то целесообразнее было бы её продать (полезно знать: как быстро продать квартиру на Авито). Почему? Дело в том, что спрос на аренду жилья падает, так как количество рабочих мест уменьшается и людям не выгодно снимать жилье там, где у них нет работы с хорошей зарплатой.

Скорее всего, в ближайшее время может быть затишье на рынке аренды, соответственно, покупателей будет еще меньше. Ведь когда нет работы, человек не может позволить себе и кредит на жилье, что было очень востребовано около 5-10 лет назад.

К тому же, цена на коммунальные услуги ежегодно растет. Может настать такой момент, что лишняя квартира станет для вас обузой. Сдавать её за низкую стоимость не выгодно, а оплачивать коммунальные платежи – накладно. Соответственно, выгоднее её продать и, как вариант, положить деньги в банк под проценты (это интересно: как заработать на акциях). Например, если вы получите за свою квартиру 1 миллион рублей и положите его в банк под 12 % годовых, то вы будете получать ежемесячно 10.000 рублей дохода. Это выгоднее, чем надеяться на поиск. Также вы можете найти банк с еще большей процентной ставкой по вкладам и получать до 25000 рублей ежемесячно.

Почему не стоит продавать квартиру

Если мы окунемся в историю мировой экономике, то вырисовывается следующая картина: практически всегда экономика имеет волнообразный характер. Чередующиеся друг за другом падения и рост. Таким образом, если сейчас на квартиры спрос падает, и, соответственно, цена, то не факт, что в будущем всё будет бесконечно ухудшаться. Ведь там, где для одних экономика ухудшается, для других – появляются новые возможности. Поэтому читайте, какая недвижимость перспективна в кризис.

Таким образом, если вы не будете продавать квартиру (или другую недвижимость) сегодня, то вы сможете переждать падение экономики и потом, на волне нового взлета, заработать, продав жилье подороже, либо сдавать его в аренду по выгодной цене.

Однако, когда экономика развернется так, чтобы недвижимость снова стала ежегодно дорожать, неизвестно. Возможно, придется ждать 10-20 лет. А может и 1 год. Поэтому вариант не продавать жилье имеет много рисков в связи с неизвестностью дальнейшего развития. И вам выбирать, что лучше, синица в руках (если вы продадите недвижимость сегодня) или журавль в небе (если будете ждать подъема экономики на рынке недвижимости).

Ошибка № 1. Завышенная стоимость

Из-за того, что рынок «вторички» несистемный, по словам Дмитрия, выходят на него в основном непрофессиональные игроки. Они складывают цену не из реальной ситуации на рынке, а из собственных представлений о том, сколько должны выручить за свое жилье. «Часто люди завышают цену на жильё из-за видовых характеристик или ремонта чуть ли не на 30%. Тогда как за вид можно прибавить лишь 5-10% к цене, — уверяет эксперт. — Тоже самое происходит и с ремонтом. Даже если вы потратили на ремонт 2-3 млн рублей, то не сможете их отбить при продаже квартиры, ведь покупатель практически всегда потом переделывает ее под потребности своей семьи».

Прежде всего, нужно ориентироваться на стоимость аналогичных квартир

«При этом лучше обращаться к рекламным объявлениям с особым вниманием. Цена, указанная в рекламе, в большинстве случаев является завышенной, поэтому не является актуальной, и квартира ещё не продана, иначе в рекламе её не было бы», — уверяет Светлана Жукова, руководитель центрального отделения «НДВ-Супермаркет недвижимости»

— Прислушивайтесь к менеджеру по продажам, обычно он говорит честно, за какую цену квартира уйдет в ближайшие месяцы. Допустим, возьмем среднюю 2-х-комнатную квартиру в 10 млн рублей. Если агент говорит, что через две недели она будет продана за 8,3 млн рублей из-за ситуации на рынке, то лучше ее так и выставлять. На практике получается, что продавец, оставив цену в 10 млн рублей, ждет полгода пока кто-нибудь хотя бы позвонит, когда этого не происходит, он все равно приходит к 8,3 млн рублей».

Кстати, эксперты заверяют: квартиры, которые долго находятся в продаже и при этом постоянно уменьшаются в цене, вызывают подозрения у покупателей. «Любой сайт по продаже недвижимости показывает статистику по квартире: когда выставлена, как менялась цена и пр. И если человек видит, что ценник упал за 6 месяцев с 20 млн до 15 млн рублей, ему либо вообще не захочется связываться с такой квартирой, либо он будет торговаться до последнего, что не на руку продавцу», — говорит Дмитрий.

Важно, по словам Светланы Жуковой, не завышать стоимость на случай того же торга. «Максимально на торг можно заложить до 5% от рекламной стоимости квартиры и лучше уступать покупателю, который готов в ближайшее время выйти на сделку», — советует Жукова

Если через два-три дня после выставления квартиры на продажу вы не получили ни одного звонка от покупателей, изменяйте стоимость недвижимости.