Типичные ошибки при продаже своей квартиры
При самостоятельной продаже квартиры неопытный продавец может допустить ошибки. Они повлияют на скорость продажи и ее выгодность для самого продавца.
- Неправильная оценка квартиры. Неверное определение стоимости (завышение или занижение) затягивает сделку или делает ее невыгодной для продавца.
- Не сделана предпродажная подготовка. Товарный вид имеет большое значение и влияет на цену. Оторванные обои, текущие трубы, грязная сантехника не произведут на потенциального покупателя должного впечатления. Скорее всего, он будет просить скидку.
- Документы неверно оформлены или их не хватает. Это обстоятельство затянет заключение договора, если покупатель не откажется от сделки.
Продажа квартиры без риэлтора – процедура сложная и объемная. Следование представленной инструкции и обдуманное выполнение всех этапов помогут ее облегчить и выгодно продать недвижимость.
Дополнительная информация доступна в видео
Нет
Средне 1
Да 7
Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:
Как продать офис
Сделки по продаже офисов встречаются чаще, чем по продаже складов.
Здесь также можно выделить основные этапы продажи:
Перед продажей проводится оценка офиса. Перечисляются все его основные характеристики, определяется рыночная стоимость. Особым преимуществом для офисов является удобная транспортная развязка, инфраструктура. Такие офисы в дальнейшем можно выгодно сдать в аренду или продать
Обращают внимание на готовность документов, состояние офиса, на здание, в котором расположен офис.
Проведение рекламной компании. На этом этапе размещается вся полученная информация в рекламные источники.
Подводные камни и узкие места
Если процедура купли-продажи доли проведена в соответствии с законом, то в дальнейшем проблем у сторон сделки не возникнет.
- Внимательно нужно отнестись к вопросу уведомления сособственников, поскольку нарушение это правила влечет возможность требования недовольным сособственником перевода на него прав покупателя (для этого установлен трехмесячный срок).
- Особенно осторожным надо быть с отчуждением недвижимости, приобретенной в браке. Иногда возникают ситуации, когда доля в помещении продается одним из супругов после расторжения брака. В этом случае бывший супруг, если он был не в курсе совершенной сделки, вправе потребовать признания ее недействительности.Чтобы обезопасить себя от такого поворота событий, необходимо сопоставлять периоды нахождения продавца в браке со временем приобретения права собственности на недвижимость.
- Также пристального внимания требует купля-продажа с участием несовершеннолетних детей. К таким сделкам необходимо привлекать органы опеки и попечительства.
Таким образом, если следовать букве закона, тщательно готовиться к сделке и соблюдать все нюансы ее совершения, то продажа доли в объекте недвижимости или же ее приобретение обязательно окажется успешным.
Налогообложение при последующей реализации долей общества
Последующая реализация долей образованного общества налогообложению НДС не подлежит, но при продаже доли в уставном капитале у участника возникает доход от реализации имущественных прав (). Сумма выручки при этом может быть уменьшена на цену приобретения доли, а также на сумму расходов, связанных с ее приобретением и реализацией ().
По мнению Минфина России, цена приобретения доли в уставном капитале общества формируется исходя из первоначального и дополнительных вкладов участника общества (письмо Минфина России от 22 июня 2015 г. № 03-03-06/1/36008). Таким образом, при формировании уставного капитала выделяемого общества необходимо зафиксировать балансовую стоимость передаваемого имущества, что позволит в последующем значительно сократить базу по налогу на прибыль организаций.
Также важно помнить, что к налоговой базе, определяемой по доходам от операций по реализации долей в уставном капитале, применяется налоговая ставка 0% при условии, что на дату реализации таких долей они непрерывно принадлежали налогоплательщику более пяти лет (, ). Ограничения в виде пятилетнего срока владения не позволяют злоупотреблять данным освобождением, но при правильном и дальновидном налоговом планировании, могут быть использованы без излишнего риска
Если в дальнейшем имущество будет использоваться в необлагаемых НДС операциях (например, правопреемник будет применять УСН), есть риск, что ему предъявят требование восстановить принятую ранее к вычету сумму НДС (письмо Минфина России от 3 мая 2018 г. № 03-07-11/29894). Однако имеются решения судов, позволяющие не восстанавливать ранее принятый к вычету НДС (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17 октября 2014 г. № 307-КГ14-1534 по делу № А52-1617/2013).
Таким образом, если юридическое лицо выделит дочернее общество, передав в качестве вклада в уставной капитал имущество, и продаст доли по истечении пяти лет, обязанность по уплате налога на прибыль и НДС не возникнет.
Частые вопросы и ответы
При отчуждении квартиры у обеих сторон сделки возникает достаточно много вопросов. Можно рассмотреть наиболее распространённые:
- В какой момент происходит совершение сделки купли-продажи недвижимости? Сделка считается совершенной с момента передачи денег продавцу и получения объекта недвижимости покупателем.
- Могут ли нерезиденты участвовать в сделках купли-продажи недвижимости? Такая возможность есть, законом это не запрещено.
- В чем сложность купли-продажи доли недвижимости? В этом случае продавцу необходимо будет уведомить каждого совладельца о планирующейся продаже, а также дождаться письменного отказа от преимущественного права покупки отчуждаемой доли.
- Возможна ли купля-продажа недвижимости между юрлицами или юрлицами и физлицами? Да, действующее законодательство не запрещает заключать такие сделки.
- Есть ли преимущества в случае купли-продажи между близкими родственниками? Основные преимущество данного варианта заключается в относительной безопасности такой сделки.
- Что делать, если совладелец игнорирует уведомление о продаже доли в квартире? В этом случае необходимо удостоверить в том, что он действительно получил соответствующее уведомление и дождаться окончания 1 месяца (абц. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ). После истечения этого периода можно продавать свою долю стороннему покупателю.
- Кто берет на себя расходы, связанные с регистрацией сделки в Росреестре? Расходы самостоятельно распределяются между обеими сторонами сделки. Однако, как правило регистрацией перехода прав собственности занимается покупатель недвижимости и, соответственно, оплачивает эту процедуру.
- Когда продавец сможет получить полную сумму денег за квартиру? В большинстве случаев окончательный расчет производится после подписания акта приема-передачи квартиры.
Таким образом, купля-продажа недвижимости является достаточно серьезной процедурой, в ходе которой очень важно учесть наиболее важные моменты и уделить им должное внимание. В противном случае есть вероятность наткнутся на мошенников и потерять деньги или же квартиру
Поиск клиентов и презентация
Поиск клиента чаще всего осуществляется через рекламу на тематических сайтах продаж. Одновременно объявление может размещаться на нескольких ресурсах. В качестве дополнения можно расклеить бумажные версии предложения или дать рекламу в газеты и журналы.
В объявлении указываются информация о квартире и грамотно сделанные фотографии: качественные, без лишних (личных) вещей, максимально охватывающие пространство. Сведения о продаваемом объекте подаются так, чтобы у клиента не возникало дополнительных вопросов.
При демонстрации недвижимости рекомендуется узнавать цели приобретения и в зависимости от них акцентировать внимание на нужных нюансах, укрепляя желание купить. Например, тем, кто планирует сдавать квартиру, интересен неплохой ремонт, наличие мебели и техники, что предполагает их минимальные вложения
При приобретении для постоянного проживания продавцу стоит упомянуть о развитой инфраструктуре, возможности зонирования помещения.
Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи
Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости
Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.
Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?
- возраст объекта;
- его назначение;
- полезная площадь;
- общее техническое состояние и качество ремонта;
- месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).
Шаг 3. Размещаем рекламу
Где рекламировать коммерческую недвижимость?
Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте